Les methodes d’estimation immobiliere

Estimer un bien immobilier aide les investisseurs à comprendre si le prix indiqué est raisonnable compte tenu des conditions du marché. Il existe plusieurs méthodes d’estimation et d’évaluation des biens immobiliers. Chaque approche présente des avantages uniques pour différents actifs et stratégies d’investissement.

Méthodes utilisées pour réaliser une estimation immobilière

La méthode fondée sur le revenu repose sur la théorie selon laquelle la valeur d’un bâtiment doit être basée sur les profits qu’il génère. Pour déterminer la valeur de l’immeuble avec cette méthode d’évaluation immobilière, il faut commencer par soustraire les coûts d’exploitation des revenus pour obtenir le revenu net d’exploitation. Ensuite, il faut diviser ce dernier par le taux de capitalisation. Il existe deux formules différentes pour l’évaluation de l’approche par le revenu : la méthode de capitalisation directe et celle de capitalisation du rendement. La première part du principe que le revenu est constant, tandis que la seconde tient compte de la variation du revenu selon les changements de locataires.

La méthode d’évaluation basée sur le coût suppose que la valeur d’un bâtiment doit être à peu près équivalente au coût engagé pour construire une structure identique. Cette approche repose sur l’idée que le coût d’achat d’un bien immobilier ne doit jamais être supérieur au coût de construction d’un bâtiment identique.

L’approche fondée sur la comparaison des ventes repose sur l’hypothèse que les ventes antérieures de biens similaires fournissent la meilleure indication de la valeur d’un bien. Pour cette méthode, les investisseurs s’appuient sur les comparaisons immobilières commerciales, soit dans leur propre base de données, soit dans celle d’un tiers. Cette méthode est traditionnellement utilisée pour l’immobilier résidentiel, mais elle peut également être utile aux investisseurs commerciaux, notamment pour les terrains non bâtis et les grands projets. Par ailleurs, il est important de faire appel à un expert pour estimer la valeur locative d’un bien immobilier.

Facteurs affectant l’estimation d’un bien immobilier 

L’accessibilité établit un lien entre l’évaluation des biens, les taux d’intérêt et les salaires. Si l’une de ces variables est maximale dans une certaine zone, les habitants commencent à chercher un meilleur style de vie ailleurs. En fonction de ces facteurs et du pays, de la région, de la ville et de la localité, les évaluateurs utilisent différentes méthodes d’évaluation des biens immobiliers pour parvenir au taux réel.

La demande d’un bien immobilier est inversement proportionnelle à son offre. Cela signifie que lorsque la disponibilité des propriétés diminue, leur valeur augmente. En outre, tout changement dans la population d’une région donnée influence la demande. Une région particulière dont la population augmente incitera considérablement les investisseurs potentiels à préférer une région comparativement peu peuplée.

Les investisseurs tiennent compte du développement des infrastructures lorsqu’ils envisagent d’acheter un bien immobilier. Une augmentation de la valeur des biens immobiliers est bien reliée aux routes, aux gares ferroviaires, aux aéroports, aux terminus de bus, aux établissements d’enseignement, aux hôpitaux, aux centres de divertissement et à d’autres installations quotidiennes dans son voisinage.

Le prix d’un projet dépend d’attributs tels que la qualité des matériaux utilisés pour la construction, la taille, les frais de main-d’œuvre, la durabilité et autres. De plus, des facteurs physiques, tels que la disposition, la conception, les couvertures de toit, le type de fondation et la hauteur d’un bâtiment, ont un impact significatif sur le tarif. Les particuliers peuvent avoir rencontré des courtiers proposant un prix plus élevé pour un bâtiment situé dans des zones commerciales et bien développées que pour leurs homologues dans des zones résidentielles. De même, les propriétés situées sur des terrains en pleine propriété sont mieux évaluées que les terrains en location.